FAQ.Clause d'exemption de la garantie des VICES CACHES dans la vente par acte de notaire?

Question.

J'achète une maison ancienne. Il n'y a pas eu de compromis préalable; nous passons directement à l'acte notarié. J'ai demandé un projet de l'acte de vente au notaire ; avec beaucoup de mal et de réclamations, j'ai pu avoir ce projet. Au chapitre des conditions, il y a ceci :

La présente vente est faite aux conditions suivantes, que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir :

1° De prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété, soit enfin dans la contenance. ...

J'ai dit au notaire que je n'étais pas d'accord avec cette condition et que je ne voulais pas dispenser le vendeur de la garantie des vices cachés (j'ai de bonnes raisons pour cela). Le notaire me dit que c'est la loi et que tous les ventes dans l'ancien rapportent une telle clause.

Est-ce exact ?

Comment puis-je obtenir satisfaction ?

Réponse.

La loi en ce cas c'est l'art. 1641 du Code civil ici reproduit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

La loi, contrairement à ce que vous dit votre notaire, c'est donc la garantie des vices cachés par le vendeur.

Certes, il est possible de déroger à cette règle légale (article 1643 du Code civil), mais ce devrait être exceptionnel, alors que les notaires usent et abusent de la clause d'exonération.

Vous devez demander au notaire qu'il interroge le vendeur sur son accord à supprimer la clause exonératoire.

Si le vendeur refuse, vous aurez le choix entre :

- renoncer à l'achat,

- acheter en l'état de la clause rappelée plus haut, mais alors le notaire vous fera signer un avis de conseil donné où vous reconnaîtrez avoir pris connaissance de la condition d'exonération et vouloir en faire votre affaire personnelle.

Dans ce dernier cas, si le vendeur connaissait l'existence du vice au moment de la vente, il sera tenu à la garantie.

A noter que le vendeur professionnel de l'immobilier ou constructeur du bien vendu ne peut bénéficier de la dérogation de la garantie des vices cachés. Il doit toujours cette garantie nonobstant toute clause contraire.

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